Úmrtie pri predaji domu a dedič v exekúcií

Môj najkomplikovanejší obchodný prípad. Predával som rodinný dom v okrese Levoča, majiteľ, jediný vlastník, a jediný dedič.

Na predaj rodinný dom

Oslovili ma na odporúčanie od blízkej rodiny. Veľký dvojpodlažný dom so záhradou v obci v okrese Levoča. Osobné som navštívil majiteľa v byte v Poprade, kde býval, dohodli sme podmienky exkluzívnej spolupráce, poradil som trhovú cenu tak, aby sa z nehnuteľnosti nestal ležiak na inzertných portáloch. Osobne som dom navštívil za prítomnosti rodiny a spracoval som nehnuteľnosť do ponuky. Ako prví reagovali susedia, no ich cenová ponuka nespĺňala naše požiadavky. Na obhliadku prišli manželia zo Spišskej Novej Vsi, ktorí predali svoj 3 izbový byt v meste Spišská Nová Ves a hľadali pre svoju päťčlennú rodinu nové bývanie. Dom im vyhovoval a na cene sme sa dohodli tak, ako bola ponúkaná. Vysvetlil som im situáciu na trhu, motiváciu k predaju ako i svoj odhad ceny. Samozrejme cenu potvrdil aj znalecký posudok, ktorého hodnota bola ešte o čosi vyššia.

Rezervácia nehnuteľnosti a nečakané udalosti

Keď už boli podmienky predaj dohodnuté, pripravil som rezervačnú zmluvu. Rezerváciou sa predaj stabilizoval, zložila sa záloha a kupujúci mohli začať vybavovať úver. Všetko išlo ľahko a nič nenasvedčovalo tomu, žeby sa nám proces skomplikoval. Zazvonil mi telefón a priateľka predávajúceho mi oznámila, že majiteľ bol hospitalizovaný. O pár dní neskôr boli kúpne zmluvy pripravené, autorizuje nám ich advokát a preto sme mohli vlastníka navštíviť aj v nemocnici. Žiaľ po príchode do nemocnice nám oznámili, že dotyčný už nie je medzi nami. Obrovská zhoda náhod. Nikdy by som nepovedal, že budem oznamovať túto udalosť blízkym z pozície realitného makléra.

Jediný dedič a predaj domu

Vznikla nová situácia. Oboznámil som kupujúcich s okolnosťami. Vyjadrili sa, že dom chcú za každú cenu a tak sme potrebovali nastaviť celý proces tak, aby všetko prebehlo v súlade s právnymi predpismi SR. Podľa § 460 občianskeho zákonníka Dedičstvo sa nadobúda smrťou poručiteľa. Upravili sme rezervačnú zmluvu Dodatkom č.1, kde preambula obsahovala údaje z úmrtného listu a určili sme novú zmluvnú stranu a to jediného dediča, dcéru poručiteľa. Ďalej sme spísali nájomnú zmluvu na prenájom rodinného domu na obdobie, kým neprebehne dedičské konanie. Dedič nás upovedomil, že sú vedené voči nemu exekučné konania, ktoré by ohrozili ďalšie nakladanie s majetkom po nadobudnutí dedením. Začali sme to riešiť. Dlh predstavoval 2/3 hodnoty rodinného domu. Zistili sme, že 4/5 dlhu predstavujú úroky z omeškania. Podarilo sa nám presvedčiť veriteľa o odpustenie úrokov generálnym pardónom, viac sa dočítate v tomto článku. Exekúcie sme eliminovali vyplatením a mohlo prebehnúť dedičské konanie.

Kúpna zmluva a ukončenie predaja

Kúpnu zmluvu nám autorizoval advokát, čím sa stala krytou poistením advokáta. Predávajúca, dedič, podpísala kúpnu zmluvu, peniaze šli do úschovy na dobu kým nebol povolený vklad vlastníckeho práva v prospech kupujúcich. Najskôr boli podané dokumenty súvisiace s dedičským konaním, následne sme ako druhí v poradí podali kúpné zmluvy ku vkladu. Časť kúpnej ceny vyplatili kupujúci do úschovy z vlastných prostriedkov, zvyšnú sumu čerpali z banky v čase, kedy už boli vlastníkmi nehnuteľnosti a zakladali už teda vlastnú nehnuteľnosť. Bolo to bezpečnejšie aj formálne jednoduchšie vzhľadom na okolnosti prípadu, predávajúca aj kupujúci súhlasili s týmto postupom. Celé to trvalo nejakých 8 – 9 mesiacov a považujem to za najkomplikovanejší obchodný prípad mojej praxe, ktorý sme všetky zúčastnené strany zvládli.

Autor článku:

Marcel Franko – realitný a hypotekárny poradca | +421 949 129 656 | marcel@realitnyobchodnik.sk