Spoluvlastníctvo ako zdroj nezhôd: Ako sa dohodnúť na predaji spoločnej nehnuteľnosti

Podielové spoluvlastníctvo prináša do života majiteľov nehnuteľností veľa starostí. V prvom rade ide o fakt, že nehnuteľnosť vlastnia v určenom podiele. Pri predaji ich tak obmedzuje súhlas s podmienkami predaja všetkých spoluvlastníkov. V praxi sa nám potvrdzuje zložitejšia komunikácia pri počte vlastníkov 4 a viac. Musia sa riadiť ustanoveniami občianskeho zákonníka.

Podstata spoluvlastníctva spočíva v tom, že každý zo spoluvlastníkov sa podieľa na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníckeho podielu v takom rozsahu, v akom zodpovedá veľkosti jeho podielov a v tomto podiele znáša napríklad náklady s vlastníctvom spojené. Toto však býva častokrát predmetom sporov. Ak sú spoluvlastníci rozumní a vedia si dohodnúť podmienky užívania spoločnej veci, je všetko v poriadku. Dohodli si podmienky platenia nákladov na správu nehnuteľnosti, mesačné poplatky. Veľakrát sa stáva, že pri zdedenej alebo darovanej nehnuteľnosti sa nevedia spoluvlastníci dohodnúť, kto bude platiť mesačné výdavky do času, kým sa byt alebo dom predá.

Ak sa už rozhodli predať nehnuteľnosť, musia sa hlavne dohodnúť za akú cenu. Tu sa stretávame so skutočnosťou, že každý spoluvlastník má svoju požiadavku na cenu. Ja tomu hovorím, že každý chce za svoj podiel milión. Nehnuteľnosť sa tak môže stať nepredajnou. A čo je horšie, môžu narastať dlhy z neplatenia mesačných nákladov. O to ťažšie sa potom realizuje predaj a dohadujú samotné podmienky predaja.

Ďalšou prekážkou môžu byť dlhy spoluvlastníka. Veľmi častým javom je exekúcia uvalená na podiel. Predaj tak blokuje exekútor. Pred podpisom samotnej kúpnej zmluvy je potrebné vysporiadať túto ťarchu. Tu môže do procesu účinne vstúpiť realitná kancelária, alebo advokát, ktorý môže celý proces posunúť do riešiteľnej roviny. V niektorých prípadoch, ak dlh podielnika nepresahuje hodnotu jeho podielu, môže realitná kancelária finančne pomôcť záležitosť s exekúciou vyriešiť. V praxi som už riešil prípad, kedy sme jeden podiel na byte dokonca dražili, pretože dlh spolumajiteľa bol vyšší ako samotná hodnota jeho podielu.

Na záver môžem konštatovať, že podielové spoluvlastníctvo býva v mnohých prípadoch problémové z pohľadu predaja spoločnej veci. Skúsený maklér môže vstúpiť do procesu aj ako mediátor a pomôže predaj takejto nehnuteľnosti nasmerovať správnym smerom bez toho, aby vznikali konflikty medzi spoluvlastníkmi.  Po úspešne zrealizovanom predaji si môže povedať, že je vlk sýty a aj ovca celá.

Autor článku:

Marcel Franko – realitný a hypotekárny poradca | +421 949 129 656 | marcel@realitnyobchodnik.sk