Ak je na realitnom trhu menej kupujúcich
Ponuka nehnuteľností prevyšuje dopyt, realizuje sa menej obchodov, nižší počet záujemcov o kúpu spôsobuje klesanie cien. Veľa nehnuteľností sa nepredáva, kupujúci si vyberajú a diktujú podmienky.
Ak je na realitnom trhu menej predávajúcich
Ponuka nehnuteľností je menšia ako dopyt, realizuje sa veľkým objem obchodov, zvýšený počet záujemcov o kúpu spôsobuje rast cien. Takmer všetky nehnuteľnosti nájdu svojho kupujúceho, ktorý má obmedzené možnosti na zjednávanie ceny.
Vyvážený stav
Ponuka nehnuteľností je v rovnováhe s dopytom, ceny nehnuteľností sú akceptovateľné pre predávajúcich aj pre kupujúcich.
Spolupráca s realitným sprostredkovateľom by mala vlastníkovi nehnuteľností priniesť reálnejší prehľad na určenie trhovej ceny. Jej správne nastavenie býva často výsledkom dlhodobejšieho prieskumu podobných nehnuteľností v ponuke. Aj keď je porovnávacia analýza jednou z najčastejších metód, treba ju vnímať iba ako orientačnú. Pri niektorom type nehnuteľnosti nemusí byť k dispozícii vôbec a nemajú úlohu zohráva i fakt, že každá nehnuteľnosť je svojim spôsobom jedinečná. Pre určenie optimálnej ceny je treba využiť tiež vlastnú intuíciu a ďalšie osvedčené nástroje, ktoré sa v konečnom dôsledku premietnu do výsledného stanovenia tzv. Ponukovej ceny nehnuteľnosti.
Ponuková a realizačná cena
Ponuková cena predstavuje cenu, za ktorú je nehnuteľnosť prezentovaná v ponuke.
Realizačná cena predstavuje skutočnú cenu, za ktorú sa nehnuteľnosť zobchoduje (predá alebo prenajme).
Nástroje pre odhad ponukovej ceny :
- analýza cien porovnateľných nehnuteľnosti v okolí
- ocenenie nehnuteľností profesionálnym znalcom
- cenové mapy na realitných portáloch
- pôvodná nadobúdacia hodnota nehnuteľností
- zhodnotenie rekonštrukciou
- ďalšie investície do nehnuteľnosti – zemné práce, stavebné úpravy a pod.
- celková nálada na realitnom trhu
- sezónna (najvýhodnejšie jej začať s predajom na jar alebo jeseň)
V hre sú aj ďalšie vplyvy, ktoré pôsobia na cenu nehnuteľností. Jednotlivé kritéria kupujúcich alebo nájomcov sú motivované ich rozdielnymi potrebami, ale všeobecne možno za jeden z najdôležitejších parametrov považovať hlavne lokalitu, v ktorej sa nehnuteľnosť nachádza.
Faktory ovplyvňujúce cenu nehnuteľnosti
Všeobecné
- lokalita – atraktivita podľa polohy obce, mestskej časti, štvrte, ulice…
- poloha nehnuteľnosti – poschodie, výhľad, svetelnosť, rovinatý pozemok
- dostupnosť denných aktivít – práca, záujmy, a pod.
- úroveň hluku
- množstvo zelene, životné prostredie
- dopravné napojenie
- občianska vybavenosť v blízkom okolí
- bezpečnosť
- sociálna úroveň obyvateľstva
- inžinierske siete – voda, plyn, kanalizácia, verejné osvetlenie
- konštrukcia a stavebné materiály
- zateplenie objektu
- nadštandardné prvky (klimatizácia a pod.)
- dispozičné riešenie nehnuteľností
Negatívne faktory vplývajúce na cenu nehnuteľnosti
Byty
- poloha na prízemí, zv. Prízemní, najvyššom poschodí
- poloha na vyššom poschodí v bytovom dome bez výťahu
- nižšia bytová kategória
- stav bytového domu, spoločných priestorov a zariadení
- vek bytu a domu
- nie je balkón, loggia, terasa, pivnica
- nižšia sociálna úroveň obyvateľstva
- orientácia na rušnú komunikáciu – frekventovaná križovatka, diaľnica, kruhový objazd, vlaková trať, priemyselná zóna a pod.
Ostatné
- právne vady ( ťarchy, existujúci nájomný vzťah a pod. )
- narušená konštrukcia a statika objektu
- dostupnosť v zime (cesta)
- nevyhovujúce dopravné spojenie
- tepelne nezaizolovaný resp. Zatekajúci objekt
- riziko záplav
- pozemok – severný svah, nepravidelný tvar
- pozemok pod nehnuteľnosťou je vo vlastníctve inej osoby
- nevyhovujúce alebo neexistujúce inžinierske siete
- nevyhovujúci susedia
Psychologické aspekty
Pri oceňovaní nehnuteľností pôsobia aj psychologické aspekty. Realitný maklér musí počítať s tým, že predávajúci môže disponovať neobjektívnymi informáciami od tretích osôb typu: ,,Ten predal za toľko, tak Ty musíš za viac,,. Nesmie ignorovať ani citové väzby vlastníka k nehnuteľností, či jeho rôzne kalkulácie súvisiace s korekciou ceny pri vyjednávaní.
Psychologické aspekty vplývajúce na predávajúceho
- má nepresné a neobjektívne informácie a o predaji porovnateľnej nehnuteľnosti
- má citový vzťah k svojej nehnuteľnosti, okoliu, susedom a pod.
- má tendenciu nasadzovať vyššiu cenu aby bolo z čoho ,,spúšťať,,
Časové obdobie potrebné na predaj
Dôležitým prvkom a neobjektívne informácie o predaji porovnateľnej nehnuteľnosti predaj, ovplyvnené rôznymi životnými okolnosťami. Pokiaľ je nutné predať nehnuteľnosť čo najrýchlejšie, musí tomu zodpovedať i nižšia ceny ako je bežný priemer. Predávajúci nemá inú možnosť, ako sa zmieriť aj s prípadnou stratou.
Stanovenie optimálnej ceny je náročný proces, jej nesprávne nastavenie resp. Neprispôsobenie sa trhovým podmienkam má za následok nepredajnosť, resp. Neprijatie nehnuteľnosti. Pokiaľ predávajúci dospeje k názoru, že cena, za ktorú má v danom období možnosť predať je pre neho neakceptovateľná, je lepšie, ak s predajom počká na priaznivejšie obdobie.
Autor článku:
Marcel Franko – realitný a hypotekárny poradca | +421 949 129 656 | marcel@realitnyobchodnik.sk
