Príprava nehnuteľnosti na predaj resp. prenájom
Rekonštrukcia – áno či nie ?
Rekonštruovať alebo ponechať v pôvodnom stave?
Túto dilemu rieši väčšina predávajúcich. Rozsiahlejšie stavebné úpravy pred predajom nehnuteľnosť nepochybne zhodnotia. Výsledkom je spravidla zvýšená cena. Napriek tomu, vždy existuje skupina kupujúcich ochotná si priplatiť za nadštandard, ktorá uprednostňuje okamžitý komfort bez toho, musela nehnuteľnosť rekonštruovať. Na druhej stráne, ak sa vynaložené náklady na rekonštrukciu výrazne premietnu do ponukovej ceny, má to za následok obmedzenie počtu tých záujemcov o kúpu, ktorí sú finančne limitovaní.
Nehnuteľnosti v pôvodnom stave, resp. S minimálnymi úpravami uprednostňujú najmä záujemcovia, ktorí sú ochotní zaplatiť rozumnú cenu a sami postupne realizovať vlastné predstavy o dispozičnom riešení a zariadení nehnuteľnosti. Prax ukazuje, že takýchto záujemcov je na našom trhu väčšina. Keďže predávajúci má väčšiu pravdepodobnosť predať cenovo prístupnú nehnuteľnosť, odporúčame predávajúcim aby sa pri rekonštrukcii obmedzili len na nevyhnutné a finančne nenáročné úpravy. Pokiaľ ide o prenájom, vlastník by si mal ujasniť, akej cieľovej skupine má záujem nehnuteľnosť prenajať a nehnuteľnosť potom prispôsobiť obvyklým požiadavkám tejto klientely.
Realitný maklér sa musí na nehnuteľnosť, ktorú má ponúkať pozrieť očami kupujúceho. Objektívne vyhodnotiť technický stav, upozorniť predávajúceho na nedostatky a poradiť mu ako vylepšiť interiér, prípadne aj exteriér, ako je to možné. Kozmetické úpravy s minimálnymi nákladmi vylepšujúce vzhľad, môžu mať v konečnom dôsledku výrazný vplyv na výsledok obhliadky.
Drobné úpravy nehnuteľnosti
- opraviť vypínače, kľučky, netesniace batérie, vymeniť žiarovky a pod.
- vytmeliť praskliny
- vymaľovať steny, stropy, okenné rámy
- vymeniť PVC krytiny, koberce
- presvetliť miestnosti, vyčistiť presklené plochy
- vytvoriť voľný priestor odstránením nepotrebného nábytku
- odstrániť neporiadok
- upraviť záhradu
Ako nafotiť nehnuteľnosť
Upriamiť pozornosť záujemcov na nehnuteľnosť v konkurencii jednotlivých ponúk na realitnom trhu nie je vôbec jednoduché. Väčšina z nich uprednostňuje vyhľadávanie cez internet a inzercia bez obrázku má podľa štatistiky oveľa menej náhľadov. Fotografie sú tou najúčinnejšou pomôckou pre vytvorenie prvého dojmu u záujemcov o prehliadku. Čím viac, tým lepšie. Najdôležitejšia je úvodná fotografia, ktorá má za úlohu upútať a vzbudiť záujem o ďalšie ,,prekliknutie sa,, do fotogalérie.
Typy na správne nafotenie
- vyhotoviť zaujímavé pohľady na nehnuteľnosť z vonku
- budovy fotografovať z viacerých uhlov
- dosiahnuť čo najviac svetlosti v miestnostiach
- nesnímať objekty proti slnku
Zamerať sa na :
- strategické zábery interiéru a atraktívne detaily
- časti a zariadenia, ktoré sú súčasťou predaja
- výhľady z budov
- okolie nehnuteľnosti
Fotografií je treba zhotoviť čo najviac, vybrať najkvalitnejšie a podľa potreby ich aj softvérovo upraviť z hľadiska farebnosti, ostrosti, veľkosti a pod.. Doporučuje sa do ponuky zaradiť minimálne 10 obrázkov.
Kamerový záznam nehnuteľnosti
V súčasnosti je táto forma propagácie čoraz frekventovanejšia. Kamerový záznam napovie o nehnuteľnosti viac ako fotografie. Komfortná prezentácia priamo v sídle realitnej spoločnosti alebo umiestnenie videa na internete je obrovským prínosom pre všetkých záujemcov a obchod.
Ako správne napísať text inzerátu
Kvalitná prezentácia nehnuteľnosti musí spolu s vizuálnym spracovaním obsahovať aj zrozumiteľný a pútavý text.
Slogan
Spolu s úvodným obrázkom má za úlohu zaujať pozornosť v konkurencii ponúk. Názov inzerátu musí o nehnuteľností v jednej vete zdôrazniť tie najdôležitejšie informácie :
- typ nehnuteľnosti
- lokalita, v ktorej sa nachádza
- počet izieb, resp. výmera
Ak je nehnuteľnosť propagovaná iba jednou realitnou kanceláriou, zvýrazňuje sa jej jedinečnosť a exkluzivitu v ponuke spravidla v prvých slovách napríklad: ,,Exkluzívne iba u nás,, alebo ,,Výhradný predaj / prenájom,, a pod.
Sprievodný text
Sprievodný text nadväzuje na úvodný titulok a tvorí sa najčastejšie z nasledovných údajov:
- prednosti lokality
- jednotlivé výmery miestností, resp. Pozemku
- dispozície
- poschodie / počet poschodí
- orientácia na svetové strany
- rozsah alebo možnosti stavebných úprav
- bytové zariadenie
- dopravná dostupnosť
- občianska vybavenosť
- možnosti parkovania
- kúpna cena resp. Cena za nájom
- kontakt na osobu, ktorá obchod zabezpečuje
propagačný text možno rozšíriť o ďalšie informácie alebo vlastnosti, ktoré pozitívne vplývajú na cenu nehnuteľnosti (pozri časť kapitoly ,, Pozitívne faktory vplývajúce na cenu nehnuteľnosti ,,). Aj tu platí, čím viac dobre formulovaných informácii záujemcovia obdržia, tým je ich odozva na zákazku pozitívnejšia a tým je aj vyšší počet obhliadok. Zrejme netreba dodávať, že v texte inzerátu je potrebné sa vyvarovať nepravdivým a neovereným informáciám.
Propagácia nehnuteľnosti
Propagácia prostredníctvom inzercie je tou najlepšou možnosťou na zviditeľnenie nehnuteľnosti. Efektívna prezentácia zvyšuje atraktivitu zákazky a záujemcom ponúka detailné informácie a o jej stave a parametroch. Len zriedkavo je predávajúci schopný vlastnými silami zabezpečiť profesionálnu propagáciu nehnuteľnosti. Ak svoju ponuku zverejní iba jednorázovo v bezplatnej občianskej inzercii bez opakovaného zadávania a dennej aktualizácie, jeho očakávania môžu ostať nesplnené.
Úlohou realitnej kancelárie je oboznámiť s propagovanou nehnuteľnosťou čo najširší okruh potenciálnych záujemcov. Už dlhší čas sa ukazuje ako nevyhnutné, využiť viacero marketingových nástrojov súčasne. Najúčinnejšími prostriedkami pre propagáciu nehnuteľnosti sú :
- inzercia na internete (realitné portály, doména realitnej spoločnosti)
- internetová reklama formou baneru (obrázok, reklamný pruh a pod.)
- inzercia na internete (vnútorná sieť firiem, úradov, inštitúcií a pod.)
- rozosielanie elektronickej pošty (sociálne siete, realitní makléri medzi sebou a pod.), treba sa však vyvarovať zasielaniu nevyžiadanej pošty (spamov),
- inzercia v tlačovinách (realitné časopisy, prílohy denníkov, miestna tlač)
- billboardy, rozhlas, televízia, teletext
- reklamné plachty (plagáty) alebo cedule (vchod, okná , brána, plochy na dome a v záhrade)
- oznamy na nástenkách v obchodoch, veľkých závodoch, školách a pod.
- realitné veľtrhy, výstavy
- reklamné letáky pre blízke okolie (poštové schránky a pod.)
- ústne šírenie informácií
Obhliadka nehnuteľnosti z ponuky realitnej kancelárie
Už pri komunikácii so záujemcami o obhliadku by sa mal realitný maklér snažiť zistiť nároky a požiadavky na nehnuteľnosť. Realitný profesionál musí byť však schopný nehnuteľnosť vhodne ,,odprezentovať,,. Počas obhliadky by mal záujemcov oboznámiť aj s jej technickým stavom a vybavením. Poukázať na jej silné stránky, upozorniť na nedostatky vrátane návrhov na ich odstránenie. Nemal by na nič podstatné zabudnúť, ani žiadnu dôležitú informáciu zamlčať.
Obhliadka nehnuteľnosti bez účasti realitnej kancelárie
Pri obhliadke nehnuteľnosti bez účasti zástupcu realitnej kancelárie, je záujemca odkázaný na informácie, ktoré mu spravidla poskytuje iba sám vlastník. Ich objektivita nemusí byť vždy zaručená. V tomto prípade by sa mal záujemca o nehnuteľnosť ešte pred jej samostatnou prehliadkou oboznámiť s výpisom z listu vlastníctva aspoň z internetu (www.katasterportal.sk). Ak má zámer nehnuteľnosť aj dodatočne stavebne upravovať , mal by si
prizvať i odborníka z príslušnej oblasti(napr. Znalca, stavebného inžiniera, architekta a pod.).
Čo je nutné pri obhliadke nehnuteľnosti preveriť:
- doklady od nehnuteľnosti
- súhlas všetkých vlastníkov a iných oprávnených osôb na zrealizovanie obchodu
- zaťažujúce právne skutočnosti (založené právo, vecné bremená a pod.)
- či nie sú vytvorené dlhy spojené s užívaním nehnuteľnosti
- aká je výška súvisiacich mesačných platieb
- technický stav, rozsah alebo možnosti stavebných úprav
- vek nehnuteľnosti
- čo je súčasťou kúpnej ceny (zariadenia, spotrebiče a pod.)
- plán obnovy bytového domu
- formu správy nehnuteľnosti
- okolie a prostredie
- stav spoločných priestorov (vchod, pivnice, strechy, schránky, výťah a pod.)
- budúcich susedov
- špecifikácia realizácie obchodu
- možnosti uvoľnenia resp. Vypratanie nehnuteľnosti
Po ukončení obhliadok je vhodné od záujemcov priebežne získavať spätnú väzbu podľa ich reakcií dodatočne upravovať obchodnú stratégiu, či korigovať ponukovú cenu.
Licitácia kúpnej ceny
Transparentná ponuková cena je pre väčšinu kupujúcich určujúcim parametrom. V inzercii sa tiež vyskytujú sa tiež ponuky, kde je tento údaj nahradený výrazmi: ,,cena dohodou,, , ,,cena v RK,, a pod. Pokiaľ nie je táto dôležitá informácia jasne vyjadrená ani pri serióznom záujme o kúpu, je pravdepodobné, že predávajúci strategicky vyčkáva na kupujúceho, ktorý ponúkame najvyššiu cenu.
Príklad:
Predávajúci zorganizuje obhliadku, na ktorú pozve viacerých záujemcov súčasne. Keďže o tejto skutočnosti nie sú zámerne informovaní, až pri skupinovej obhliadke zistia, že zo strany vlastníka ide o snahu vyvolať akúsi aukciu.
Uvedený príklad môže nastať ak je situácia na realitnom trhu naklonená v prospechoch predávajúcich ale ide o vysoko lukratívnu nehnuteľnosť.
Autor článku:
Marcel Franko – realitný a hypotekárny poradca | +421 949 129 656 | marcel@realitnyobchodnik.sk
