Pre mnohých je dobrou voľbou investovania a získania pasívneho príjmu nadobudnutie nehnuteľnosti a jej následné prenajímanie. Obnáša to dočasné vzdanie sa užívania nehnuteľnosti v prospech inej osoby, od ktorej však možno za ubytovanie inkasovať nájomné.
Aby ste znížili riziko toho, že vám nájomník nebude platiť, je dobré vyžiadať si od neho potrebné dokumenty, dokazujúce jeho solventnosť a serióznosť. Ubytovanie môžete poskytovať ako fyzická osoba, ak sa jedná iba o samotné prenajímanie nehnuteľnosti, no ak pri prenájme poskytujete aj iné služby, ako napríklad upratovacie alebo stravovacie služby, tak už potrebujete živnosť.
Nájomná zmluva má svoje náležitosti
- popis polohy nehnuteľnosti
- rozsah užívania nehnuteľnosti
- výška nájmu a plnenia spojeného s užívaním nehnuteľnosti + spôsob ich výpočtu
- opis stavu bytu a príslušenstva, spísanie inventáru v prípade zariadenej nehnuteľnosti
- práva a povinnosti nájomcu a prenajímateľa
- podmienky ukončenia nájmu zo strany nájomcu, ako aj prenajímateľa + výpovedná doba. Ak nie je uvedená, tak zo zákona predstavuje 3 mesiace so začiatkom prvého dňa nasledujúceho mesiaca po doručení výpovede
Nájomná zmluva sa uzatvára na dobu určitú alebo neurčitú a nemusí mať písomnú podobu. Stačí zápisnica o jej obsahu.
Prenajímateľ aj nájomca majú pri nájme bytu svoje práva a povinnosti. Prenajímateľ má povinnosť odovzdať nájomcovi byt/dom v takom stave, aby sa mohol riadne užívať. Nájomca, ako aj osoby, ktoré žijú s ním žijú v jednej domácnosti, majú právo užívať aj spoločné priestory a zariadenie domu. Drobné opravy v byte, ktoré súvisia s užívaním bytu, ako aj náklady spojené s bežnou údržbou bytu hradí nájomca. Ten je povinný na svoje náklady odstrániť vady a škody, ktoré v byte alebo dome spôsobil. Ak to urobiť nechce, tak opravu vykoná prenajímateľ na náklady nájomcu. Nájomca taktiež nesmie v byte vykonávať stavebné úpravy ani iné podstatné zmeny bez súhlasu prenajímateľa. Ani na svoje náklady.
Ak má byt nedostatky, ktoré bránia nájomcovi byt riadne užívať, je prenajímateľ povinný tieto nedostatky odstrániť. Ak to neurobí, môže tak urobiť nájomca na svoje náklady a následne si od prenajímateľa nárokovať preplatenie nákladov. Keď tak nájomca neurobí do 6 mesiacov od odstránenia nedostatkov, tak mu toto právo zaniká.
Právo na preplatenie nákladov však platí aj opačne a to ak nájomca na svoje náklady neodstráni nim spôsobené vady a škody a preto tak urobí prenajímateľ. Nájomca mu musí tieto náklady preplatiť.
Prenajímateľ má právo vykonať stavebné úpravy v byte iba so súhlasom nájomcu, no ten môže odmietnuť iba z vážnych dôvodov. Nájomca môže stavebné úpravy vykonávať iba so súhlasom prenajímateľa.
Kým prenajímateľ poskytne nájom, mal by vykonať poistenie nehnuteľnosti a zodpovednosti za vzniknuté škody, pretože s prenájom stúpa aj riziko spojené s užívaním bytu. Je dobré byť poistený proti škodám, ktoré nájomca môže spôsobiť napríklad susedom. Treba sa sústrediť aj na poistné sumy pri konkrétnych rizikách. Odporúčame, aby prenajímateľ priamo v zmluve medzi povinnosťami nájomcu uviedol aj jeho povinnosť uzatvoriť poistenie zodpovednosti. V jednej poistnej zmluve sa však nájomca môže poistiť aj voči prenajímateľovi a poistiť si aj zariadenie, ktoré si do bytu prinesie.
A k samotnému plateniu nájomného
Osobitný právny predpis ustanovuje výpočet nájomného, spôsob jeho výpočtu, úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu, spôsob platenia, prípady oprávnenia jednostranne zvýšiť nájomné, zmeny podmienok nájomnej zmluvy… . Zmluva musí obsahovať okrem výšky nájomného aj spôsob a splatnosť nájomného. V prípade omeškania po piatich dňoch od splatnosti je nájomca povinný zaplatiť poplatok z omeškania, ktorú určila vláda na 0,5% z dlžného nájomného za každý deň omeškania.
Do nájmu je dobré uviesť aj to, ako sa vysporiadajú prípadné nedoplatky alebo preplatky za služby spojené s užívaním bytu. Prenajímateľ môže žiadať aj zaplatenie kaucie, obyčajne vo výške jednomesačného nájomného. Kaucia slúži ako zábezpeka v prípade škôd v byte alebo pri iných porušeniach povinností nájomcu. Ak k ničomu z toho nedôjde, musí prenajímateľ po skončení nájmu kauciu vrátiť.
So zariadením bytu súvisí aj dilema, či prenajať zariadený, alebo nezariadený byt. V prípade ponuky nezariadeného bytu je možné, že záujemcu získate ťažšie. V tomto prípade je lepšie zamerať sa na nájomcov, ktorí plánujú ostať dlhšie.
Čo sa týka prenajímania zariadeného bytu, môžete si pýtať aj vyššie nájomné. Záleží od konkrétneho zariadenia a vybavenia bytu.
Netreba zabudnúť na daňovú povinnosť
Ak vám vznikne povinnosť podať daňové priznanie z dosiahnutých príjmov z prenájmu ste povinní podať daňové priznanie k dani z príjmov FO. Oslobodenie od dane z príjmov je do výšky 500 eur za príslušné zdaňovacie obdobie a tak ako daňovník do základu dane zahrniete len príjem presahujúci túto sumu.
Zdôrazňujme, že prenájom na čierno sa nevypláca. Nikdy neviete, čo sa stane a potom budete vysvetľovať a platiť pokuty. A to ešte nie sme pri poistných udalostiach, ktoré vás môžu taktiež prezradiť.
