Ako vypočítať cenu bytu s pomocou štátu

Pri predaji alebo kúpe bytu je rozhodujúcim faktorom cena. Cenu bytu určujeme od lokality, stavu a samotnej rozlohy. Ako sa teda dopracovať k aktuálnej trhovej cene? Pomôcť by mohol aj štát. 

Inštitút finančnej politiky ( IFP ) zverejnil kalkulačku na výpočet cien bytov. Vyskúšať si ju môžete tu. Táto kalkulačka však porovnáva údaje z rokov 2011 a 2012. Obsahuje staršie dáta a je teda nepoužiteľná pre stanovenie ceny napr. ku koncu roka 2016.

Rôzne inzertné portály zverejňujú vlastné cenové mapy. Ich údaje vychádzajú zo vstupov, ktoré zadávajú samotní inzerenti. Ako to však v bežnej praxi chodí, len nízke percento nehnuteľností sa podarí obchodovať na úrovni inzerovanej ponukovej ceny. Prax však ukazuje, že hypotekárna horúčka umožňuje predávať nehnuteľnosti aj za cenu inzerovanú. Podrobnejšie o stanovení ceny sa venujem vo svojom predchádzajúcom blogu.

Ako to robia v Anglicku

Ceny domov v Británii sa kalkulujú na základe tzv. House Price Index ( HPI ), ktorý využíva údaje o predaji domov z katastra nehnuteľností. HPI aplikuje štatistickú metódu k zdroju dát cien nehnuteľnosti a  ich atribútov tak, aby bolo možné vypracovať odhady zmeny cien nehnuteľností v každom zo sledovaných období. Znamená to, že výstupná hodnota HPI obsahuje údaj o aktuálnej cene, ako aj údaj o percentuálnom náraste resp. poklese hodnoty nehnuteľnosti v sledovanom období.

Ako to robiť na Slovensku

Tŕňom v päte je samotný zdroj údajov. Myšlienka a samotná kalkulačka cien bytov od IFP je prvý krok k informáciám na trhu s nehnuteľnosťami. Ak majú mať tieto údaje relevanciu, potrebujú aj relevantný zdroj. A kto iný ak nie kataster nehnuteľností dokáže poskytnúť údaje, ktoré kalkulačka potrebuje. Už teraz pri bytoch vie pracovník katastra identifikovať celkovú úžitkovú plochu a konečnú kúpnu cenu.  V širšom kontexte by sa však museli prispôsobiť znenia ustanovení jednotlivých kúpnych zmlúv. Úradník na katastri, ktorý eviduje do systému kúpnu zmluvu, by mal povinnosť zadávať do jednotného systému údaje z kúpnej zmluvy. Pri rodinných domoch sa však neuvádza ( spravidla) obytná plocha, ale len celková rozloha pozemku a to by zapríčinilo nepresnosť a skresľovanie údajov. Na začiatok by postačovali vstupné údaje ako obytná plocha a kúpna cena.

Údaje o cenách by boli presnejšie

Predmetom diskusie by mal byť spôsob ako zaviesť index cien nehnuteľností, aký zdroj používať a aké vstupné údaje vkladať do systému. Údaje, ktoré požaduje kalkulačka od IFP by mohli byť súčasťou zamýšľaného návrhu na vklad do katastra nehnuteľností, ktorý by sa stal povinným pre účastníkov. Odbremenil by úradníkov, účastníkom by ušetril poplatok a verejnosti poskytol údaje z databázy o cenách nehnuteľností. Takto získané údaje budú presnejšie a určia konečné trhové ceny nehnuteľností. Poslúžia štátnym inštitúciám, bankám, notárom, znalcom, realitným kanceláriám, majiteľom nehnuteľností, záujemcom o kúpu.

Autor článku:

Marcel Franko – realitný a hypotekárny poradca | +421 949 129 656 | marcel@realitnyobchodnik.sk